온비드 공매 유찰 가격 하락폭 및 물건별 하락 주기 비교

요즘 내 집 마련이나 소액 투자를 위해 온비드를 찾는 분들이 정말 많습니다. 최근 괜찮은 아파트가 공매로 나왔다는 소식에 매일 시세를 확인하는 분들도 계실 텐데요. 공매는 경매보다 경쟁이 상대적으로 덜하고, 유찰될 때마다 가격이 눈에 띄게 떨어지는 매력이 정말 쏠쏠합니다. 하지만 무작정 가격이 떨어지기만을 기다리다간 정작 좋은 물건을 놓치기 쉽습니다. 오늘 그 하락의 비밀을 함께 파헤쳐 보겠습니다.

"공매 재공고 물건은 기다릴수록 가격이 낮아지지만, 최적의 입찰 타이밍을 잡는 것이 수익 극대화의 핵심입니다."

공매 가격 하락의 마법, '체감 법칙'을 이해해야 합니다.

공매(압류재산 기준)는 한 번 유찰될 때마다 최초 감정가의 10%씩 가격이 낮아지는 특징이 있습니다. 재공고가 반복될수록 우리가 체감하는 할인 폭은 더욱 커지게 됩니다.

💡 재공고 시 가격 하락 추이 (압류재산 예시)

• 1회차: 감정가 대비 100%
• 2회차: 유찰 시 90% (10% 하락)
• 3회차: 유찰 시 80% (누적 20% 하락)
• 최종: 최대 감정가의 50%까지 하락 가능

이처럼 가격이 하락하는 물건은 매력적이지만, 입찰 전 권리 분석과 실거래가 비교는 필수입니다. 무조건 싼 것만 찾기보다 실질적인 시세 차익을 낼 수 있는 구간을 찾는 법을 자세히 알려드리겠습니다.

유찰 시 가격은 얼마나, 어떻게 깎일까?

온비드 공매, 특히 세금 체납으로 인한 압류재산 공매는 가격 하락 규칙이 아주 명확합니다. 처음 감정가에서 시작한 물건이 주인을 찾지 못해 유찰되면, 다음 회차에는 이전 회차 최저 입찰가의 10%씩 가격이 낮아지는 시스템입니다. 이는 투자자들에게 예측 가능한 기회를 제공합니다.

"공매의 가장 큰 매력은 정해진 스케줄에 따라 가격이 기계적으로 하락한다는 점입니다. 이를 통해 최적의 매수 타이밍을 전략적으로 설계할 수 있습니다."

회차별 가격 하락 추이 (감정가 1억 원 기준)

압류재산의 경우 보통 1주일 간격으로 입찰이 진행되며, 유찰될 때마다 아래와 같이 가격이 조정됩니다.

회차	입찰 가능 가격	하락률
1회차(신건)	100,000,000원	-
2회차	90,000,000원	10%
3회차	80,000,000원	20%
6회차(최저)	50,000,000원	50%

공매 가격 시스템의 핵심 포인트

• 정기적 하락: 유찰 시마다 이전 회차 최저가 대비 10%씩 감액
• 최대 할인폭: 일반적으로 감정가의 50%까지 하락 가능
• 진행 멈춤: 50%까지 유찰되면 재평가를 하거나 집행이 정지될 수 있음
• 재공고 물건: 매각 결정 취소 등으로 다시 나온 물건은 이전 가격부터 시작

현장에서 지켜본 결과, 입지가 좋은 아파트는 보통 2~3회 유찰(감정가 대비 80~70%) 시점에서 실거주자와 투자자들이 대거 몰리며 경쟁이 치열해집니다. 지금 바로 눈독 들인 물건의 다음 최저가를 확인해 보시기 바랍니다.

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재공고 물건과 신규 공고의 결정적 차이

공매를 공부하다 보면 '재공고'라는 표현을 자주 접하게 됩니다. 이는 단순히 가격만 깎여서 다시 나오는 것 이상의 의미가 있습니다. 공매는 보통 일주일 단위로 진행되는데, 한 사이클(보통 5~6회차)이 모두 유찰되면 잠시 입찰이 중단되었다가 다시 공고가 나오기도 합니다. 이때 주목해야 할 핵심은 '가격 하락의 속도와 폭'입니다.

"재공고 물건은 기다림의 미학이 필요하지만, 그만큼 수익률의 하단이 열려 있는 기회의 땅이기도 합니다."

물건 유형별 가격 하락 추이 분석

압류재산 공매는 일주일마다 가격이 변하는 것을 실시간으로 확인할 수 있을 만큼 속도가 빠릅니다. 반면 국유재산이나 신탁사 물건은 기관별 내부 규정에 따라 하락 폭이 전혀 다를 수 있습니다.

구분	압류재산 (세무서 등)	신탁재산 (신탁사)
하락 주기	보통 1주일 단위	기관별 상이 (비정기적)
하락 폭	최초가 대비 10%씩 감액	회차당 10% 이상 대폭 하락 가능
재공고 특징	50% 유찰 시 재공고	수의계약 가능성 높음

재공고 물건 공략 시 체크리스트

• 권리분석 재점검: 재공고 기간 사이 새로운 권리 변동이 있는지 확인하세요.
• 하락 최저점 파악: 압류재산은 감정가의 50%가 최저점인 경우가 많지만, 신탁 물건은 그 이하로도 떨어집니다.
• 매각 조건 변경: 재공고 시 명도 책임 등 특약 사항이 바뀌었는지 꼼꼼히 봐야 합니다.

고수들이 노리는 가장 저렴한 낙찰 타이밍

많은 분이 "반값까지 떨어지면 사야지"라고 생각하시지만, 실제 고수들은 시세보다 10~15% 저렴해진 시점을 가장 예의주시합니다. 가격이 너무 많이 떨어지면 소문이 나서 입찰자가 몰리고, 결국 낙찰가가 다시 시세 근처로 올라가는 '역전 현상'이 자주 일어나기 때문입니다.

재공고 물건의 전형적인 가격 하락 사이클

구분	가격 하락율	대중 심리	고수의 판단
1~2회차	100% ~ 90%	관망세 (비싸다)	가치 분석 및 임장
3~4회차	80% ~ 70%	관심 급증 (급매 수준)	적극 입찰 검토
5회차 이후	60% 이하	과열 (묻지마 투찰)	고가 낙찰 위험 경계

"최저가가 급매보다 낮아지는 그 첫 번째 회차가 진정한 입찰 타이밍입니다."

실패 없는 타이밍 포착을 위한 3단계 전략

• 실거래가와 급매가 확인: 최근 3개월 내 실제 거래된 가격을 기준으로 삼으세요.
• 유찰 횟수와 조회수 분석: 온비드 상의 조회수가 급격히 늘어난다면 이미 대중의 표적이 된 것입니다.
• 경쟁자 심리 읽기: 모두가 '반값'을 기다릴 때, 그보다 한 단계 앞선 회차에 소신 입찰하는 것이 수익률이 높습니다.

가치를 보는 눈으로 성공적인 투자 완성하기

오늘은 온비드 공매 물건의 가격 하락 원리와 전략적인 입찰 시점을 살펴보았습니다. 단순히 숫자가 낮아지는 '하락'에만 집중하기보다, 왜 가격이 떨어졌는지 그 이면의 가치를 분석하는 습관이 중요합니다.

💡 재공고 물건 공략 핵심 요약

• 회차별 하락폭 체크: 통상 1회 유찰 시 10%씩 감액되는 구조를 이해하세요.
• 입찰 마지노선 설정: 인근 실거래가 대비 70~80% 선이 안정적입니다.
• 권리분석의 중요성: 가격이 과도하게 낮다면 숨겨진 선순위 임차권을 의심해야 합니다.

"가격은 우리가 지불하는 것이고, 가치는 우리가 얻는 것이다."
- 워런 버핏

숫자의 하락에 매몰되지 않고 진정한 투자가치를 발견하는 눈을 기른다면, 여러분도 반드시 공매의 주인공이 될 수 있습니다. 여러분의 도전을 진심으로 응원하겠습니다!

공매 가격 하락에 대해 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 유찰되어 가격이 계속 떨어지는데 권리관계도 함께 깨끗해지나요?

아니요, 절대 그렇지 않습니다. 가격이 하락한다고 해서 물건이 가진 법적 하자가 사라지는 것은 아닙니다. 오히려 가격이 시세보다 현저히 낮아질수록 대항력 있는 선순위 임차인이나 복잡한 유치권 문제가 숨어 있을 가능성이 높습니다. 매각결정통지서와 등기부등본을 대조하며 명도 책임 소재를 반드시 확인해야 합니다.

Q. 모든 공매 물건은 유찰 시 동일하게 10%씩 하락하나요?

물건의 종류에 따라 하락 폭과 산정 방식이 다릅니다. 아래 비교표를 참고해 보세요.

물건 구분	주요 가격 하락 특징
압류재산	주로 회차당 종전 최저매각예매가격의 10%씩 체감 (최대 50% 한도)
신탁/유휴자산	기관 내부 방침에 따라 정액 삭감하거나 하락 없이 재공고 진행 가능

전문가 인사이트: 재공고 물건의 가격 하락 추이를 분석할 때는 단순히 '얼마나 싼가'가 아니라, '왜 이 가격까지 떨어졌는가'에 집중하세요. 입지 조건의 저평가인지, 치명적인 권리 결함인지를 구분하는 것이 핵심입니다.

재공고 물건 입찰 전 체크리스트

• 공고문의 '배분방법'과 '가격 하락 조건' 재확인
• 직전 회차 유찰 사유(차순위 매수신고 여부 등) 분석
• 최저가 하락에 따른 취득세 및 실질 투자금 재계산
• 명도 책임이 '매수자'에게 있는지 '매도자'에게 있는지 확인

본 콘텐츠는 최신 온비드 운영 지침과 재공고 물건 분석 데이터를 바탕으로 작성되었으며, 입찰 전 반드시 온비드 공식 공고문을 개별적으로 확인하시기 바랍니다.